品川区を中心に一戸建・マンションの売買・仲介

売りたい方-不動産売却の流れ

1.条件の整理整頓

1. これから売却をお考えの方は、長く所有し、居住していたご自宅への「愛着」や「不動産の売却はどのようにしたらよいのだろうか？」「自分の希望価格で売れるのだろうか？」などの取引知識不足から発生する「不安」がつきまとい、条件を整理できない場合があります。
2. 不動産売却にあたり、まずはお客様ご自身のご事情、ご要望や分からない事が何なのかを確認しておきましょう。
3. 無理にご自身で解決する必要はありません。不動産売却のプロに、まずはご相談ください。

2.不動産会社選び

1. 不動産会社は、大切なお住まいの売却をサポートしてくれる重要なパートナーです。是非一度ご連絡ください。
2. 売却したい不動産が遠方にある場合でも、全国に不動産会社のネットワークがあります。遠方だからといってあきらめず、まずはお気軽にご相談ください。

3.ご来店・ご相談

1. お客様のお気持ち、ご要望、お悩みや売却の理由をお聞かせください。
2. (株)セルバ・プランニングでは、売却の流れ、手続き、価格の決め方、販売活動など「不動産売却に関わるサービス」をご説明し、お客様の売却に関わる不安を解消いたします。

4.ご売却計画の確認

1. お客様がいつまでに引越しを済ませていなければいけないのか等「緊急度」をお伺いし、お引越までに行わなければならないことを逆算し、スケジュール化して、目に見えるカタチでご説明いたします。

5.査定方式の選定

1. お客様に、査定方式をお選びいただきます。

【訪問査定】

1. ご売却希望の不動産物件にお邪魔し、建物の内装、設備等をチェックし近隣の事例等と合わせ、より詳細な価格調査報告書を作成しご報告申し上げます。

【簡易査定】

1. お客様の大切な財産を、拝見しないうちに査定を行うことは大変失礼な行為と考えておりますが、お急ぎのお客様のために、簡易査定も実施しております。
2. 後日、正式に現地調査や法的調査などを行った上で、価格査定書をご提出いたします。

(お電話での簡易査定)

簡易査定は、お電話でも承っております。事前に以下の内容をお調べの上、ご相談ください。

※査定価格は、不動産鑑定評価に基づく価格ではありません。
※簡易査定で行う価格のご提示は、あくまでも暫定の金額です。訪問査定による価格と異なる場合があります。

6.売却方式の選定

1. お客様に、売却方式をお選びいただきます。お客様のご希望により複数の方式をお選びいただいても結構です。
2. お選びいただい売却方式毎に、ご提案する査定価格が異なります。
3. 複数の方式をお選びいただいた場合は、方式毎に査定価格をご提案いたします。

【仲介方式】

1. 一般的な売却方法です。売却期間や市場の状況により、流通価格が決定されます。

【買取保証方式】

1. 希望期間内に仲介で売却できなかった場合、あらかじめお約束した価格にて、当社や協力会社が責任を持って購入いたします。

【買取方式】

1. 当社や協力会社が直に買取りさせていただく方式です。早く現金化したい方や・ご近所に分からないように売却したい方に向いています。

7.ご売却予定物件の内覧・現地調査

1. お客様の大切な財産を、拝見しないうちに査定を行うことは大変失礼な行為と考えております。
2. 建物の内装、設備等を確認し、お客様のお住まいの使い方、セールスポイントなどを現地で是非お聞かせください。
3. また、現地を確認し、価格に影響する部分や取引上の注意点の確認を行います。

8.調査・価格査定書の作成

1. (株)セルバ・プランニングでは、お客様のお住まいについて、法令、権利関係、設備などの売買契約を行うのと同等の物件調査を事前に行い、価格に影響する部分がないかどうかを確認します。
2. 価格査定には、根拠となるデータが必要です。私どもは、経験と勘で査定価格を安易にお伝えするようなことは致しません。
3. 売主様のご自宅周辺の取引事例や販売事例、公示地価、基準地価、路線価などの公的データなどを根拠として、調査いたします。
4. 通常、調査・価格査定書の作成のため、2～3日程度のお時間をいただいております。
5. もちろんデータも重要ですが、売主様しか知らないセールスポイント等もお伺いした上で総合的に査定価格を判断いたします。
6. 公の機関から「価格査定マニュアル」が発行されており、多くの不動産会社が活用していますが、係数や専門用語等が多く、分かりにくい表現が多数使用されています。
7. ただでさえ不動産専門用語は一般の人には分かりにくいものです。可能な限り見やすく、そして分かりやすい表現を心がけ作成いたします。
8. 国土交通省の通達により、「価額の査定等に要した費用は依頼者に請求できない(無料)」とされていますので、費用については無料です。

【ご準備いただきたい書類】

1. ご購入時の契約書関係の資料、パンフレット、権利証、建築確認書など
2. 固定資産税評価証明(土地・家屋)又は固定資産税の納付書
3. リフォームの内容や履歴が分かる見積書やリフォーム請負契約書など
4. 管理規約・使用細則(マンション等)など
5. その他、覚書や取扱説明書など
6. 登記済権利証・登記識別情報などを除き、一部書類をお預かりする場合がございます。

9.価格査定書のご説明

1. ご家族の分の思いの詰まったお住まいです。ご家族全員のご意見をお伺いしながらご説明いたしたいと思います。
2. 不動産売却の価格査定書は、資産の評価、すなわち財産として価値を見る不動産鑑定書と異なり、不動産取引を行うための査定です。他の目的に利用しないこととされています。
3. 不動産売却の価格査定書では、査定価格、販売計画、手取額の見積などをご説明いたします。

10.売出価格の決定

1. 査定書、販売計画書などをご覧いただき、実際の売出価格を決めていただきます。
2. 最終的に価格を決定されるのは、売主様自身です。私どもの提案する価格は、売主様がご検討いただくための判断材料にしか過ぎません。

11.媒介契約の締結

1. 売却を依頼する法律で決められた「媒介契約」の締結が必要です。媒介契約には次の３種類があります。

【専属専任媒介契約】

1. 特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。
2. 不動産業者は、依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。
3. 依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。

【専任媒介契約】

1. 「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。
2. 不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。
3. 依頼主は、自分で購入希望者を見つけることもできます。

【一般媒介契約】

1. 複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。
2. 不動産業者に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。
3. ((株)セルバ・プランニングでは一般媒介契約でも売却活動のご報告をしています)

12.販売活動

1. お住まいの購入希望者をお探しするために、様々な媒体を使った広告宣伝や営業活動を行います。
2. ご売却をバックアップする販売活動計画について、事前にご説明いたします。

【主な販売活動】

1. (株)セルバ・プランニングにご登録いただいている購入希望のお客様へのご紹介
2. 不動産流通機構(レインズ)登録

【売主様の許可をいただいた上で行う販売活動】

1. 当社店頭広告での配布
2. 周辺住民への告知活動、マンションの場合は居住者への告知活動
3. 自社ホームページや不動産ポータルサイトへの掲載
4. オープンハウスや売出しなどの現地見学会の実施
5. 自社不動産情報誌やその他の不動産情報誌への掲載
6. オープンハウスや売出しなどの現地見学会の実施
7. 民間の図面配布業者：アットホームに配布依頼

13.販売活動報告

1. 法律で定められた業務処理状況報告をいたします。
2. 専属専任媒介契約なら1週間に1度、専任媒介契約なら2週間に1度、営業活動及びその結果について報告いたします。

14.購入希望者のご案内

1. 販売活動から発生した、購入希望者をご案内いたします。
2. 数十万件の不動産情報の中から案内をご希望された購入希望者です。売主様のご協力なしでは、気に入っていただけません。
3. そのために、(株)セルバ・プランニングでは「パートナーからのアドバイス」をご案内いたしますので、売主様の心構えを書面でご説明いたします。

15.購入のお申込

1. 購入希望者から提出された「購入申込書」の条件を確認し、売主様にご判断いただきます。
2. 売主様からご承諾がいただけない場合、その際は買主様と再度打ち合わせを行います。

(売主様ご承諾後)

1. 売主様からご了解が出ましたら、責任を持って物件の再調査をしたうえで、重要事項の説明、契約書の作成を当社がいたします。
2. 安心して売買契約をしていただくために、売主様にも事前に売買契約の基礎知識と手続きについてご説明いたします。

16.ご契約

1. 契約当事者全員のご本人確認を行います。

【重要事項説明】

1. 要事項説明とは、売買契約の締結に先立って、物件にかかわる文字通り重要な事項を説明します。
2. これは宅地建物取引士の資格をもつ者が「重要事項説明書」によって説明を行います。
3. 重要事項説明書には、登記簿記載の権利関係や、物件概要、代金授受の方法、万一の契約解除の場合の規定などが記載されています。

【不動産売買契約書】

1. 取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにし、安全で確実な売買の成立を目的とする書類を説明します。
2. 不動産売買契約を締結しますと、以後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行する責任が発生します。

【その他の書類】

1. 売買契約の際に、『付帯設備表』を使い、売主様が買主様に引渡す物件に付帯している設備について、その性能の現状を説明します。
2. 中古住宅の売買契約の際に、『物件状況等報告書』を使い、付帯設備以外の躯体の現況や周辺の状況、自治会・町内会費、私道義務などについて説明します。
3. 手付金を買主様から受領します。

17.抹消手続き等の確認

1. 現在の住宅にローンがある場合、金融機関に抹消手続きを依頼します。
2. 弊社で一部代行いたしますので、お申し付けください。

18.お引越・リフォーム

1. お引越を行います。提携引越業者をご利用できます。(弊社独自の顧客優遇サービスあり)
2. 買主様とのお約束で、リフォームやクリーニングを行う必要あれば行います。(有料)
3. お引越の際に必要な様々な必要な手続きについて、書面でご説明しお渡しいたします。ご安心ください。

19.現地立会い

1. 『付帯設備表』及び『物件状況等報告書』を再度使い、お引渡し前の最終確認を行います。

20.残代金の受領・お引渡し

1. 最終的な残代金を受領し、費用の精算を行います。
2. 買主様への所有権移転の登記を行うために、住宅ローンがある場合には抵当権抹消の登記手続きを行います。
3. 売主様から買主様へ鍵をお渡します。もちろん、書面でも記録を残します。
4. 売主様が行わなければならない手続きについては、事前に書面で説明しお渡しいたします。ご安心ください。

アンケート

1. 弊社より、お客様にアンケートをお出ししております。忌憚のないご意見をお聞かせください。

22.アフターフォロー

1. 定期的に担当者がご訪問し、ご挨拶させていただきます。